作為國際化的創(chuàng)新型城市，深圳辦公樓市場在數(shù)十年間實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展。12月5日，仲量聯(lián)行發(fā)布《固本開新 聚勢謀遠(yuǎn)：新格局下的深圳辦公樓市場發(fā)展趨勢》白皮書（以下簡稱「白皮書」），通過回顧總結(jié)城市發(fā)展路徑及其在粵港澳大灣區(qū)中的產(chǎn)業(yè)定位演變，深入剖析深圳甲級(jí)辦公樓市場的發(fā)展趨勢與產(chǎn)品特徵。深圳總部經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展催生了大量總部辦公物業(yè)，成為其辦公樓市場的一大特色。然而，在降本增效趨勢下，同質(zhì)化競爭日益激烈，考驗(yàn)物業(yè)租賃表現(xiàn)的可持續(xù)性。白皮書提出，總部辦公物業(yè)應(yīng)積極擁抱變化，通過靈活招商策略、綠色轉(zhuǎn)型以及提升配套服務(wù)，打造獨(dú)特的競爭優(yōu)勢，有效應(yīng)對(duì)市場挑戰(zhàn)。
總部辦公物業(yè)深度參與市場競爭
成為深圳辦公樓市場特色
出於升級(jí)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的需要，深圳確立了以前海、後海及寶安中心區(qū)組成的第二城市中心。新的城市中心逐步建成眾多高品質(zhì)辦公樓，為新興製造業(yè)與高端服務(wù)業(yè)發(fā)展提供了重要的辦公空間，使得深圳甲級(jí)辦公樓市場形成橫貫東西的空間格局。另一方面，深圳大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，通過出讓或劃撥大量商業(yè)地塊給高科技和金融服務(wù)企業(yè)建設(shè)總部大樓，鼓勵(lì)企業(yè)形成產(chǎn)業(yè)集聚。截至2024年11月，已有310餘家全球500強(qiáng)企業(yè)入駐深圳，全國超三成創(chuàng)投企業(yè)總部亦設(shè)於此。
伴隨辦公需求演變，甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目類型日益多樣化。根據(jù)產(chǎn)權(quán)類型、項(xiàng)目定位以及運(yùn)營模式，深圳甲級(jí)辦公樓可分為四類：租賃型辦公物業(yè)、總部辦公物業(yè)、散售型辦公物業(yè)以及政府產(chǎn)權(quán)辦公物業(yè)。租賃型辦公物業(yè)面積佔(zhàn)比最高，而總部辦公物業(yè)供應(yīng)持續(xù)增加，存量佔(zhàn)比自2009年的9%攀升至2024年9月底的31%。其中，金融業(yè)佔(zhàn)總部辦公物業(yè)面積首位，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)佔(zhàn)比超過兩成，彰顯了深圳在金融和科技創(chuàng)新領(lǐng)域的核心地位。
此外，企業(yè)在建設(shè)或購置總部辦公物業(yè)時(shí)考量日趨全面。除滿足業(yè)務(wù)需求外，企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略也成為了重要決策因素。一方面，通過對(duì)外出租非自用的辦公物業(yè)面積，企業(yè)可以獲得額外的收益；另一方面，總部辦公物業(yè)具備資產(chǎn)增值潛力，部分企業(yè)總部辦公物業(yè)表現(xiàn)出自用和對(duì)外租賃並重態(tài)勢。仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪指出：「深圳總部辦公物業(yè)集聚區(qū)位處城市核心片區(qū)，且深度參與市場競爭，是深圳辦公樓市場的一大特色?！?/p>
辦公樓市場增長潛力將進(jìn)一步激發(fā)
深圳近五年的甲級(jí)辦公樓市場年均淨(jìng)吸納量居四個(gè)一線城市之首，凸顯其市場需求的韌性。但由於供應(yīng)集中釋放、增量需求收縮、租戶承租能力的減弱，以及部分頭部企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策略由租賃轉(zhuǎn)向自持物業(yè)，深圳甲級(jí)辦公樓市場租金近年來呈持續(xù)下行趨勢，而且優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目間的租金差距逐漸縮小，市場競爭日益激烈。
在新的市場格局下，深圳的總部辦公物業(yè)展現(xiàn)出獨(dú)特的市場表現(xiàn)?？偛哭k公物業(yè)在自用辦公需求和上下游企業(yè)租賃需求的共同支撐下，去化速度優(yōu)於其他類型辦公物業(yè)，對(duì)深圳甲級(jí)辦公樓市場淨(jìng)吸納量顯著貢獻(xiàn)，且佔(zhàn)比不斷上升。2016年至2024年底，預(yù)計(jì)新增總部辦公物業(yè)佔(zhàn)深圳新增供應(yīng)量的34%，與此同時(shí)其對(duì)市場淨(jìng)吸納量貢獻(xiàn)達(dá)39%。
儘管如此，總部辦公物業(yè)空置率上漲明顯，去化壓力增大，其在四類辦公物業(yè)中的租金降幅最為顯著。近年來，各類項(xiàng)目租金差距持續(xù)縮小，租金分布區(qū)間不斷收斂，總部辦公物業(yè)與其他類型辦公物業(yè)的租金水平逐漸趨近。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗指出：「隨著總部辦公物業(yè)業(yè)主結(jié)構(gòu)的多樣化，自用比例降低，總部辦公物業(yè)面臨快速去化其可租賃面積的挑戰(zhàn)。」
甲級(jí)辦公樓市場供應(yīng)高峰仍將持續(xù)
展望未來，深圳「創(chuàng)新+金融」的生態(tài)體系持續(xù)為經(jīng)濟(jì)注入新活力，將進(jìn)一步激發(fā)辦公樓市場的增長潛力。未來，隨著粵港澳大灣區(qū)不斷匯聚各類優(yōu)質(zhì)資源要素，各類新興行業(yè)也有望進(jìn)激發(fā)辦公樓市場活力。供應(yīng)方面，從2024年第四季度至2028年，深圳預(yù)計(jì)將新增約453萬平方米的甲級(jí)辦公樓，市場供應(yīng)高峰仍將持續(xù)一段時(shí)間。儘管總部辦公物業(yè)的自用需求有望為市場提供一定支撐，但高供應(yīng)量仍可能加劇市場競爭，供需失衡帶來的壓力可能會(huì)對(duì)市場平均空置率和租金表現(xiàn)產(chǎn)生一定影響。
因此，深圳甲級(jí)辦公樓需持續(xù)調(diào)整戰(zhàn)略，順應(yīng)需求側(cè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。在此背景下，對(duì)於自用比例較低的總部辦公物業(yè)項(xiàng)目來說，通過靈活招商策略、綠色轉(zhuǎn)型升級(jí)以及配套服務(wù)的全面提升，改善整體物業(yè)的經(jīng)營能力顯得尤為重要。仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰表示：「隨著辦公樓市場競爭的加劇，辦公物業(yè)運(yùn)營方必須轉(zhuǎn)變思維，以更加專業(yè)化、市場化的視角應(yīng)對(duì)市場調(diào)整、審視和評(píng)估物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值。對(duì)於總部辦公物業(yè)而言，更需要構(gòu)建起以招商為導(dǎo)向的、涵蓋商業(yè)辦公物業(yè)全生命周期的專業(yè)資管能力。通過產(chǎn)品精準(zhǔn)定位、精細(xì)化的策略規(guī)劃與服務(wù)管理，提升整體物業(yè)的經(jīng)營成效?！?/p>
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