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　8月19日，美的置業(yè)（3990.HK）召開(kāi)2024半年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，公布今年上半年業(yè)績(jī)。上半年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷售總額202億元，公司營(yíng)業(yè)收入251億元，淨(jìng)利潤(rùn)為5.96億元，保持正向盈利。公司管理層表示，積極探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是企業(yè)尋求發(fā)展新空間的必然選擇。

　基本盤(pán)穩(wěn)健 償債壓力較小

　在內(nèi)地地產(chǎn)行業(yè)仍處理調(diào)整期背景下，上半年，美的置業(yè)淨(jìng)負(fù)債率為50.1%，現(xiàn)金短債比1.26，剔除預(yù)收後的資產(chǎn)負(fù)債率為67.8%，穩(wěn)步維持綠檔水平。

　截至報(bào)告期末，美的置業(yè)一年內(nèi)到期有息負(fù)債人民幣90.8億元，月均還債僅人民幣7.6億元。報(bào)告期內(nèi)，現(xiàn)金總量135億元，償債壓力較小。

　公司管理層表示，憑藉穩(wěn)健基本面、財(cái)務(wù)審慎的優(yōu)勢(shì)，美的置業(yè)主動(dòng)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)及保障充足的流動(dòng)性，保持低槓桿、安全性，並有序布局償債計(jì)劃。

　得益於優(yōu)良的企業(yè)資質(zhì)和高信用價(jià)值，美的置業(yè)獲資本市場(chǎng)青睞，贏得了眾多主流機(jī)構(gòu)在資源賦能和信用價(jià)值上給予的堅(jiān)定認(rèn)可和強(qiáng)大支持。2024年半年度累計(jì)發(fā)行三期共計(jì)41.4億元中期票據(jù)，融資渠道保持通暢。同時(shí)，公司加權(quán)融資成本較上期下降15BP至4.54%，具備持續(xù)低成本融資能力。

　股權(quán)重組：現(xiàn)金替代每股5.9港元，市盈率20.82倍

　為探尋新的發(fā)展空間和經(jīng)營(yíng)模式，股權(quán)重組備受關(guān)注，美的置業(yè)管理層表示，為減少負(fù)債及與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的重資產(chǎn)屬性相關(guān)信用風(fēng)險(xiǎn)，在控股股東的大力支持下，集團(tuán)擬將全資持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)線從上市公司重組至控股股東，重組交易方案採(cǎi)用實(shí)物方式分派?；丁渡鲜幸?guī)則》標(biāo)準(zhǔn)，特別股東大會(huì)將於9月2日召開(kāi)。

　管理層強(qiáng)調(diào)，公司此舉是為降低債務(wù)水平及信用風(fēng)險(xiǎn)、業(yè)務(wù)模式重心轉(zhuǎn)移至輕資產(chǎn)屬性並保留集團(tuán)價(jià)值重估，未來(lái)將構(gòu)建圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全價(jià)值鏈的低槓桿、輕資產(chǎn)的綜合實(shí)力，持續(xù)探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　美的置業(yè)擬將房開(kāi)業(yè)務(wù)重組到附屬公司（「私人公司」），後將私人公司股權(quán)以實(shí)物形式向全體股東進(jìn)行分派，同時(shí)提供現(xiàn)金替代方案即每股5.9港元，現(xiàn)金替代的市盈率為20.82倍，遠(yuǎn)高於市場(chǎng)可比公司，且較6月23日公告前最後交易日收市價(jià)每股3.75港元溢價(jià)57.3%。

　經(jīng)重組後，美的置業(yè)將無(wú)需背負(fù)大額債務(wù)，依托涵蓋物業(yè)設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、規(guī)劃建造、銷售等的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資產(chǎn)的全鏈條開(kāi)發(fā)管理能力。

　聚焦輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式

　未來(lái)，美的置業(yè)將構(gòu)建「開(kāi)發(fā)代建+物管服務(wù)+資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)+房地產(chǎn)科技」的業(yè)務(wù)模式，業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)並未發(fā)生改變，且將更聚焦於民生實(shí)業(yè)，以低槓桿、輕資產(chǎn)的方式繼續(xù)深耕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全價(jià)值鏈，積極探索房地產(chǎn)新模式，為社會(huì)創(chuàng)造更大的價(jià)值。

　物管服務(wù)方面，美的置業(yè)紮實(shí)住宅基本盤(pán)，錨定住宅服務(wù)、產(chǎn)業(yè)園服務(wù)、醫(yī)院服務(wù)三大核心業(yè)態(tài)，並孵化增值賽道。2024年上半年，美置服務(wù)服務(wù)合約面積9218萬(wàn)平方米，第三方業(yè)務(wù)佔(zhàn)比達(dá)20%。報(bào)告期內(nèi)，非住宅業(yè)態(tài)合約面積約1100萬(wàn)㎡，合約收入約3.2億。物管業(yè)態(tài)從住宅業(yè)務(wù)延伸至產(chǎn)業(yè)園區(qū)、醫(yī)療康養(yǎng)等領(lǐng)域。

　美的置業(yè)布局睿住發(fā)展作為持續(xù)培育的房地產(chǎn)科技賽道。報(bào)告期內(nèi),睿住發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6億元，簽約金額6億元，第三方佔(zhàn)比達(dá)100%。睿住發(fā)展預(yù)見(jiàn)性地調(diào)整產(chǎn)品及市場(chǎng)策略，積極布局港澳及海外發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)，圍繞調(diào)結(jié)構(gòu)、拓市場(chǎng)、建能力、促融合推動(dòng)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，形成數(shù)字化、綠色建築工業(yè)化的高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展模式。