4月24日，藍(lán)鯨新聞對於一則深圳房地產(chǎn)傳聞做了如下報(bào)道。
通讀下來，就是沒有證實(shí)相關(guān)傳聞。
但如果深究，記者的求證還是有一個(gè)疏漏。對於主管房地產(chǎn)的政府部門，記者並沒有採訪深圳市住建局，其態(tài)度不得而知。而無論不動(dòng)產(chǎn)登記中心，還是稅務(wù)局於此方面都是執(zhí)行機(jī)構(gòu)，均非此項(xiàng)政策調(diào)整的源頭。因此，這一傳聞依然保有一定的懸念。
那麼，深圳到底有沒有可能放開樓市限購呢？對此，不妨從橫向和縱向觀察和剖析。
01 香港：「撤辣」措施立竿見影
一水之隔的香港，乾脆徹底地打響了第一槍。
2月28日，香港特區(qū)政府財(cái)政司司長陳茂波在發(fā)表2024/2025財(cái)政年度特區(qū)政府財(cái)政預(yù)算案時(shí)，宣布撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施，包括取消買家印花稅（BSD）、新住宅印花稅（NRSD）及額外印花稅（SSD）。
「撤辣」措施立竿見影。據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心綜合土地註冊處數(shù)據(jù)顯示，3月份，香港一手成交量約4156宗，成交宗數(shù)更創(chuàng)1998 年後的單月新高，二手成交量約5000宗。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在2月28日至3月26日期間，全港多達(dá)115個(gè)新盤錄得成交，合共錄得約3799宗買賣，即是平均每日136宗，總成交金額高達(dá)381.38億港元，與撤辣前一個(gè)月（1月28日至2月27日）的229宗及39.2億港元比較，環(huán)比上漲15.6倍及8.7倍。值得留意的是，撤辣後有多達(dá)11個(gè)樓盤錄得過百宗買賣。
4月10日，《2024年印花稅（修訂）條例草案》在香港特區(qū)立法會獲三讀通過，香港住宅物業(yè)交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅。
數(shù)據(jù)顯示，撤辣後住宅成交量大幅攀升，4月份土地註冊處註冊數(shù)字陸續(xù)反映。回顧4月首22日各類物業(yè)註冊量中，住宅方面，在不包括一手公營房屋之下，本月迄今一手私樓及二手住宅註冊量合共錄6734宗，較3月同期2457宗急升約174.1%，並較3月全月4186宗高出約60.9%。
受香港影響，澳門隨即跟進(jìn)。而香港樓市火熱重啟的背後，最讓深圳地產(chǎn)界豔羨的是現(xiàn)身其中的深圳客。一方面，港人北上消費(fèi)的確炙手可熱；另一方面，深客南下買樓也不在少數(shù)。這是深港之間真正的雙向奔赴，不過這也讓深圳地產(chǎn)界人士五味雜陳。
02 廣州：一線城市中
率先部分放開限購
2023年9月20日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)出《關(guān)於優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，廣州成為全國一線城市中首個(gè)部分放開限購的城市。黃埔、番禺、白雲(yún)四個(gè)鎮(zhèn)等區(qū)域解除限購。同時(shí)，二手房增值稅免征期「5年改2年」。
今年1月27日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)於進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，宣布包括在限購區(qū)域範(fàn)圍內(nèi)，購買建築面積120平方米以上（不含120平方米）的住房將不再納入限購範(fàn)圍。此外，居民家庭將自有住房用作租賃住房並辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，或在存量房交易系統(tǒng)取得房源信息編碼並掛牌計(jì)劃出售的，購買住房時(shí)相應(yīng)核減家庭住房套數(shù)。
03 北京：通州放開限購
2月6日，北京市調(diào)整優(yōu)化通州區(qū)商品住房銷售政策，在該區(qū)落戶或就業(yè)的家庭，如果需要購買通州區(qū)商品住房，符合全市的整體限購政策即可，不再受到「雙限購」的制約。
通州區(qū)是北京城市副中心所在地，為抑制投資投機(jī)性炒房，自2015年8月起執(zhí)行北京市級和通州區(qū)級「雙限購」政策。
調(diào)整後，具有北京市購房資格的以下四類家庭，可在通州區(qū)購買1套商品住房。一是在京未擁有住房的北京戶籍居民家庭；二是在京已擁有1套住房的通州區(qū)戶籍居民家庭；三是在京已擁有1套住房，與在通州區(qū)註冊或經(jīng)營的企業(yè)、疏解搬遷至通州區(qū)的黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位存在勞動(dòng)關(guān)係的北京戶籍居民家庭；四是在京未擁有住房，與在通州區(qū)註冊或經(jīng)營的企業(yè)、疏解搬遷至通州區(qū)的企事業(yè)單位存在勞動(dòng)關(guān)係的非京籍居民家庭。
此次調(diào)整，取消了在通州落戶或納稅、社保滿三年的限制，有利於促進(jìn)疏解單位、企業(yè)從業(yè)人員在城市副中心安居置業(yè)，實(shí)現(xiàn)職住平衡。
3月27日，北京市住建委官網(wǎng)顯示，發(fā)布於2021年8月的《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)於進(jìn)一步完善商品住房限購政策的公告》已經(jīng)失效、廢止。
原《公告》規(guī)定，北京夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合本市商品住房限購政策規(guī)定的，自離異之日起3年內(nèi)，任何一方均不得在本市購買商品住房，這就是被稱為「離婚限購」的政策。《公告》廢止後，只要滿足北京購房資格的家庭，離婚後不再受到購房限制。
4月22日，中國人民銀行北京市分行、國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京市住建委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)於我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行口徑的通知》，對於4月23日後簽訂購房網(wǎng)簽合同，且離婚不滿一年的房貸申請人，如果家庭名下在本市無成套住房，將執(zhí)行首套房信貸政策。這意味著在此政策下，離婚不滿一年且名下無房的購房者可以享受首套房貸利率，購房門檻和購房成本較之前有所降低。
04 上海：非滬籍單身社保滿5年
可在外環(huán)購1套住房
2023年9月，上海放開了自2016年以來施行的「認(rèn)房認(rèn)貸」政策，7年後首次放開對認(rèn)貸的要求，認(rèn)房不認(rèn)貸，利好置換客戶。隨後，「認(rèn)房不認(rèn)貸」拓展到公積金領(lǐng)域。
2023年12月，上海優(yōu)化普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)（減少稅費(fèi)）、降低首付比例，降低房貸利率下限。
今年1月30日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)於優(yōu)化本市住房限購政策的通知》，規(guī)定自1月31日起，在上海連續(xù)繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅已滿5年及以上的非上海戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購1套住房，這意味著，非上海戶籍單身人士社保繳納滿5年，可以在外環(huán)以外（崇明除外）限購1套住房。同時(shí)自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)、青浦新城、奉賢新城以及金山南轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域繼續(xù)實(shí)施更優(yōu)的人才安居購房政策。金山區(qū)宣布在金山買房的居民，可在購房5年內(nèi)免費(fèi)乘坐金山軌道交通。
2月，上海地區(qū)首套房貸利率在LPR的基礎(chǔ)上再減10個(gè)基點(diǎn)，上海地區(qū)執(zhí)行最新貸款利率情況是首套房3.85%，二套房在LPR基礎(chǔ)上加30個(gè)基點(diǎn)為4.25%，青浦、嘉定、松江、奉賢、寶山、金山、臨港新片區(qū)的二套房貸利率則為4.15%。
此前，上海地區(qū)執(zhí)行首套房利率是4.1%，最低首付款比例不低於30%；二套房主城區(qū)房貸利率4.5%，最低首付款比例不低於50%，非主城區(qū)房貸利率4.4%，最低首付款比例不低於40%。
05深圳：小步快跑，持續(xù)鬆綁
回過頭再看深圳，從2023年至今，各種政策微調(diào)也是持續(xù)不斷。
2023年——
1月：二手房「帶押過戶」
3月：公積金最高貸款額度提至126萬
4月：二手房參考價(jià)與房貸「脫鉤」
7月：「雙拼」房可辦理「雙證合一」
8月：執(zhí)行「認(rèn)房不認(rèn)貸」
9月：離異3年內(nèi)不再追溯房產(chǎn)；開放港澳居民購買商辦類物業(yè)
11月：下調(diào)二套房首付至4成，取消750萬豪宅線限制
2024年——
2月7日：放鬆限購，落戶即可買房，非深戶買房社保5改3
2月20日：房貸降息，深圳首套3.85%，二套4.25%
3月26日：取消「70/90」限制
4月23日：推動(dòng)二手房以舊換新，發(fā)起「換馨家」活動(dòng)
從市場反應(yīng)看，這些措施對於深圳樓市產(chǎn)生了一定的提振作用。3月份深圳新房成交2245套，環(huán)比上漲176.8%，二手房網(wǎng)簽量達(dá)到5196套，環(huán)比上漲117%，這是時(shí)隔3年後，深圳二手房月度成交首次突破5000套。
但進(jìn)入4月份，一二手房成交量均不及3月份。截至4月23日，4月深圳新房累計(jì)網(wǎng)簽1702套，二手房累計(jì)網(wǎng)簽3260套，顯示市場觀望情緒加重。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前深圳在售新房達(dá)到6.1萬套，其中，龍崗區(qū)和龍華區(qū)分彆有在售新房1.48萬套和1.04萬套。按照深圳3月份的新房銷售率計(jì)算，去化周期高達(dá)27.29個(gè)月。截至4月22日，深圳二手房掛盤數(shù)量達(dá)到6.04萬套，比兩個(gè)月前增加了1萬多套，表明拋盤加大，而其間兩個(gè)月的成交不足8000套。一二手房雙雙達(dá)到6萬套以上，顯示深圳樓市去化壓力不小。
06破除「堵點(diǎn)」，仍具偌大空間
從香港以及北上廣來看，香港鬆綁力度最大，其次是廣州，北上深則大致相當(dāng)。但從部分地區(qū)取消限購這一角度看，深圳的確具有可操作的空間，相信這隻是一個(gè)時(shí)間問題。
那麼，深圳有沒有可能取消絕大部分區(qū)域的限購乃至全面取消限購呢？「察理」認(rèn)為，這個(gè)問題至少是可以深入探討的。畢竟，世易時(shí)移，與時(shí)俱進(jìn)是必由之路。
值得注意的是，在4月18日觀察者網(wǎng)舉行的「圓桌縱橫談」上，國務(wù)院參事室特約研究員、國家統(tǒng)計(jì)局原總經(jīng)濟(jì)師兼新聞發(fā)言人姚景源特別提到了國內(nèi)大循環(huán)存在大量「堵點(diǎn)」這一問題。
他說，中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)，各項(xiàng)政策要形成合力，但當(dāng)前在消費(fèi)問題上，我們是一腳「踩油門」擴(kuò)大消費(fèi)，另一隻腳「踩剎車」，有諸多限制消費(fèi)的措施，比如汽車。全世界哪個(gè)經(jīng)濟(jì)體不是苦於消費(fèi)不足？我們是有錢不讓買。只要合法，政府應(yīng)該說冇有權(quán)力去干預(yù)商品和貨幣的正常交換。更何況，我們現(xiàn)在汽車產(chǎn)能利用率才百分之五十左右。一邊想要擴(kuò)大消費(fèi)，另一邊限制消費(fèi)的行政措施卻這麼嚴(yán)厲，兩隻腳同時(shí)往下踩，這車能不冒煙嗎？
姚景源這裏提到的是汽車。但如果換成住房，同樣是成立的。購房通常被視為投資，但同時(shí)它不僅是消費(fèi)，而且是大宗消費(fèi)。房地產(chǎn)對於經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，國人在經(jīng)歷過一個(gè)完整的房地產(chǎn)周期之後，相信會有更為深徹的體認(rèn)。
具體到深圳來說，毫無疑問，在持續(xù)多年的樓市調(diào)控過程中，大量的改善型需求是被高度壓抑的。這從多年來一些類住宅的大面積商務(wù)公寓的熱銷就可見端倪，如果再能解決學(xué)位問題，這類公寓就更受追捧。無數(shù)事例證明，是時(shí)候回歸市場本原了。
經(jīng)過這一輪完整的房地產(chǎn)周期調(diào)整，包括政府、企業(yè)乃至購房者等幾乎所有的市場參與者都明白了這樣的邏輯：房價(jià)上漲，固然使人痛苦，但那還是一種可預(yù)期的痛苦；而房價(jià)下跌的痛苦，則是完全不可預(yù)期的。整個(gè)社會都在為之付出代價(jià)。這正是從中央到地方，各種救市政策持續(xù)不斷的根本原因所在。
但如果相比香港，內(nèi)地大多數(shù)城市的樓市鬆綁措施貌似擠牙膏式的試探之舉。如今成效不彰，那麼就必須祭出重手。事實(shí)上，和當(dāng)初樓市連年暴漲時(shí)須用重典一樣，如今面對樓市預(yù)期和信心不足，同樣須放大招，且應(yīng)出儘出快出。的確，信心比黃金更為重要。從根本上來說，但凡利國利民的事情，就應(yīng)該放膽去做——這本身就是踐行「國之大者」的擔(dān)當(dāng)之舉。於此，香港已經(jīng)是最好的範(fàn)例。
正所謂形勢比人強(qiáng)。在中美進(jìn)入縱深博弈的時(shí)代背景之下，拼經(jīng)濟(jì)就是拼未來——只要有利於提振發(fā)展信心、增進(jìn)人們獲得感和幸福感的舉措，就不應(yīng)被束之高閣。何況，這是在人口持續(xù)流入、新生兒持續(xù)增長、經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的深圳。勇於破除「堵點(diǎn)」，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力，當(dāng)為「先行示範(fàn)」題中應(yīng)有之義。
3月22日召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局。去年以來，各地因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控，落實(shí)保交樓、降低房貸利率等一系列舉措，守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，進(jìn)一步推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)係變化，加快完善「市場+保障」的住房供應(yīng)體系，改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
顯然，在「有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給」以及「改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式」等方面，深圳具有偌大空間。（採寫 胡文 李果）
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