利嘉閣地產(chǎn)研究部主管陳海潮表示，接連加息兼逢股市大跌及經(jīng)濟復(fù)蘇未如理想，導(dǎo)致2023年一手私宅買賣持續(xù)偏低，縱然發(fā)展商已貼市價甚至首批以震撼價開盤，全年亦只剛好錄得過萬宗登記，達10247宗，雖按年微升3%，但仍為1996年有記錄以來的史上第四低水平。至於去年涉及買賣登記金額，則因應(yīng)高價物業(yè)成交有所增加而按年上升15%，全年達1291.63億元；若以每宗平均登記金額計算，亦按年升11.6%，達1260.49萬元，反映高價物業(yè)佔比增多。
潛在供應(yīng)十九年來次多 實際料推1.8萬伙
展望2024年，因應(yīng)過去兩年受疫情及加息影響，一手新盤銷售進度緩慢，市場累積不少貨尾甚至延後推出的項目，因此估計來年發(fā)展商會持續(xù)銷售去年未完成的項目，雖然今年潛在的全新盤不少，但未必急於增添入今年的推盤清單之內(nèi)，因此預(yù)測2024年全港將有約114個全新一手私宅項目可成為潛在供應(yīng)，合共將提供約38045伙；數(shù)量較預(yù)測2023年的40291回落5.6%。當中鐵路站上蓋項目依然為全港新盤最大供應(yīng)庫，涉及6個站，共有13個項目遍及港九新界合共提供8875伙，佔全港總伙數(shù)達23.3%；至於第二大的供應(yīng)庫是啟德新區(qū)及跑道區(qū)，今年將有14個項目提供8255伙，當中89%(7349伙)均位於跑道區(qū)。上述約3.8萬個單位，指的是條件較成熟，有機會可於年內(nèi)應(yīng)市的總伙數(shù)，惟實際推售量仍需視乎發(fā)展商的部署、期數(shù)分拆及實際市況而定，初步估計較貼近實際的推盤量大約為1.8萬伙。
九龍區(qū)15517伙：啟德跑道區(qū)7349伙排隊啟航
按地區(qū)劃分，九龍區(qū)潛在供應(yīng)量連續(xù)兩年超越新界區(qū)，以百餘宗險勝，較新界區(qū)多出不足1%，2024年九龍區(qū)潛在可售私宅項目共45個，涉及單位總數(shù)達15517伙，以項目及總伙數(shù)計均為三區(qū)之首，伙數(shù)佔今年全港整體潛在供應(yīng)達40.8%。九龍區(qū)今年繼續(xù)跑出，主要受惠啟德跑道區(qū)有多達13個項目(包括拆細的分期項目)有機會登場，合共提供7349伙，單是這條以往飛機升降的跑道已佔了全九龍47.4%的潛在供應(yīng)。以地區(qū)計，單是九龍城區(qū)便有多達31個項目共10866伙，乃全港18區(qū)中新盤伙數(shù)最多的一區(qū)，其中啟德除上述跑道區(qū)外，還有另一個項目提供906伙，帶動整體啟德供應(yīng)有多達8255伙。此外，九龍其他區(qū)較大型的新盤還包括石硤尾巴域街項目的1100伙及觀塘道55號的807伙。另一方面，九龍仍是市建局最多重建項目的地區(qū)，今年在5項中佔了3項，其中以香港小輪深水埗映岸提供的262伙規(guī)模最大。
新界區(qū)15403伙：屯門、西貢、元朗、北區(qū)四大戰(zhàn)場爭鋒
新界區(qū)經(jīng)過早年一輪大開發(fā)後，在北部都會區(qū)仍待成熟前，今年只能與九龍區(qū)平分秋色；新界2024年潛在供應(yīng)項目僅31個，跑輸另外兩區(qū)，涉及單位總數(shù)達15403伙，當中焦點較平均分布在屯門、西貢、元朗及北區(qū)，此4區(qū)合計已有13430伙，佔全港比例逾三成半(35.3%)。其中，屯門區(qū)主要受惠兩大項目支撐，分別是掃管笏及管翠路交界項目的1400伙及NOVO LAND第3A及3B期合計的1303伙。西貢區(qū)今年有5個項目部署出擊，其中3個位於將軍澳的日出康城，當中包括今年單一第三大項目日出康城13A期的1284伙及已拆細成日出康城12A期及12B期分別提供的650伙及685伙，帶動整個西貢區(qū)有3440伙潛在新盤，為全港第三多的分區(qū)。
元朗區(qū)方面，為新界區(qū)選擇最多的分區(qū)，其中包括今年區(qū)內(nèi)最大的新盤The YOHO Hub(第C期)的939伙，其次為錦田柏瓏III的680伙；至於十八鄉(xiāng)路與大棠路交界項目也提供594伙，帶動整個元朗共計有9個項目合共提供3335個單位，成為全港潛在供應(yīng)量第四多的分區(qū)，且規(guī)模涉及大中細項目。此外，北區(qū)年內(nèi)亦有5個項目料有機會應(yīng)市，共計有3180伙，當中最大型者為萊蒙國際的馬適路項目，涉及1898伙，為年內(nèi)全港最大的單一項目，而永泰的青山公路-古洞段項目也有700伙潛在供應(yīng)；而大埔區(qū)亦有萬科夥拍青建拓展的馬窩路19號 1期及餘下期數(shù)共1500伙待推。
港島區(qū)7125伙：大盤集中南區(qū)及東區(qū) 佔逾74%
至於港島區(qū)方面，2024年有38個潛在項目備馬上陣，項目量為全港三大區(qū)中次多，惟單位總數(shù)只有7125個，則為三區(qū)中最少。今年港島最大的供應(yīng)庫仍然是來自南區(qū)的3289伙(佔港島整體46.2%)，焦點為黃竹坑站上蓋港島南岸，其中項目第5期為區(qū)內(nèi)最大單一新盤，提供824伙，而整個黃竹坑站年內(nèi)料提供2855伙潛在供應(yīng)，已佔了全港島總供應(yīng)四成。至於港島最大單一項目(以已知分拆期數(shù)後計)為柴灣道391號的850伙，而另一焦點則為北角皇都戲院重建項目的400伙。此外，值得一提的是，中西區(qū)是繼南區(qū)後，今年在港島項目選擇次多的分區(qū)，合共有13個項目伺機開盤，當中涵蓋上至山頂?shù)莫毩⑽?、半山低密度豪宅及中環(huán)、西環(huán)單幢物業(yè)等，各式選擇迎合不同需要。
2024年巨無霸：上水馬適路項目提供1898伙
按項目規(guī)模劃分，2024年已知分拆期數(shù)後，共有7個一千伙或以上的大型新盤分布於九龍及新界；其中以萊蒙國際的上水馬適路項目規(guī)模最大，單位總數(shù)達1898伙；僅次的是新地夥拍興勝創(chuàng)建合作的掃管笏及管翠路交界項目，涉及1400伙。此外，信置、嘉里、嘉華、招商局夥拍港鐵發(fā)展的日出康城13A期亦提供1284伙。至於九龍區(qū)則有嘉華、會德豐及中國海外合作的啟德海灣2期1121伙；其次是恒地石硤尾巴域街項目的1100伙及長實的啟德4E區(qū)2號項目1000伙。
新地成潛在推盤王 恒地居次 會德豐摘季
從發(fā)展商層面統(tǒng)計，新地2024年共有11個項目合計6194個單位，成為今年潛在伙數(shù)供應(yīng)最多的發(fā)展商，當中大部分(4719伙)更屬獨資項目(包括港鐵項目)，成為今年實際的潛在推盤王。至於總伙數(shù)次多的恒地共有5428伙，惟當中若以獨資項目計算，則只有約2161伙，佔比近40%。至於其他潛在新盤伙數(shù)較多的發(fā)展商包括如會德豐有5180伙、中國海外有4714伙、新世界有4577伙、嘉華有4361伙、信置有3245伙，而長實則有2596伙等。
港鐵上蓋8875伙成最大源頭 市建局866伙備推
半官方機構(gòu)港鐵於2024年將有6個鐵路站沿線上蓋涉及13個項目、合共提供8875伙，包括位於黃竹坑站港島南岸第3B至第6期5個項目共2855伙；日出康城的12A期至13A期3個項目共2619伙；何文田站IIA及IIB期共990伙；元朗站YOHO Hub第C期的939伙；油塘站通風樓項目有792伙及錦上路站柏瓏III的680伙，合計跑贏其他發(fā)展商成為今年新盤供應(yīng)的最大源頭。此外，市區(qū)重建步伐持續(xù)，公營機構(gòu)市建局2024年料有5個成熟項目有機會登場，涉及單位總數(shù)866伙，當中較大規(guī)模者為深水埗映岸提供的262伙及長沙灣東京街28號的198伙等。
專才逢減息減辣 需求大增 料撐一手登記漲逾四成
陳海潮指出，自去年十月底《施政報告》放寬樓市辣招以來，加上暫停加息，息口呈現(xiàn)見頂回落的趨勢，令市場氣氛有所好轉(zhuǎn)，交投量略有增加。此外，市場仍憧憬二月底的《財政預(yù)算案》會有刺激經(jīng)濟措施及進一步減辣；而下半年在新資本投資者入境計劃帶來的間接住屋需求下，亦有利推動一手市場，相信樓市在以上多重利好因素刺激下有望逐步回暖。
另外，放寬買家印花稅及為專才提供「先免後徵」安排，亦可刺激大量已到港的專才置業(yè)；而綜觀目前環(huán)境，發(fā)展商仍會以貼市價開盤，以吸納市場購買力，相信除了可帶動逾8萬新增到港的專才人口置業(yè)外，本地之前被扣起的購買力亦將回流，可推動今年一手新盤交投量在去年的低基數(shù)下大升。陳氏初步預(yù)期，2024年一手私宅買賣登記量可較去年增逾四成，至約1.5萬宗水平，而登記金額亦料相應(yīng)增加47%，上試約1900億元。
電話：（香港）852-2564 0768
（深圳）86-755-83518792 83517835 83518291
地址：香港九龍觀塘道332號香港商報大廈
