廣東「兩會」召開在即，人大代表、政協(xié)委員紛紛為廣東發(fā)展出謀獻(xiàn)策。廣東省政協(xié)常委曹志偉在接受本報採訪時分享了一個喜訊，去年第一年在廣東省政協(xié)履職時提交的第一個提案《關(guān)於發(fā)展職業(yè)教育，提高生產(chǎn)力，推進(jìn)製造業(yè)高水平發(fā)展的建議》，獲得廣東省政協(xié)2023年度優(yōu)秀提案。曹志偉透露，在即將舉行的政協(xié)第十三屆廣東省委員會第二次會議上，他將提交有關(guān)改革商品房預(yù)售制度、優(yōu)化商品房預(yù)售許可證審批流程、改革房屋面積測量計算規(guī)定、推動停車位作為公建配套設(shè)施或?qū)嵭蓄A(yù)售制、解決群眾就醫(yī)過程存在多次掛號和檢查的問題、加強政協(xié)委員工作室建設(shè)和扶持加快發(fā)展六個提案。
先售後建 現(xiàn)樓交付後再付齊房款或供樓
針對近年來內(nèi)地各大頭部房企紛紛暴雷的問題，作為有三十多年從事城市建設(shè)的行內(nèi)人和房屋管理系統(tǒng)「陽光家緣網(wǎng)」的倡建人，曹志偉對內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)有著深刻的洞察，他剖析其根本原因是房企為實現(xiàn)飛速擴張，通過增加金融槓桿，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)從製造業(yè)逐步走向金融。為此，他提出《改革商品房預(yù)售制度，實行「先售後建，現(xiàn)樓交付後再付齊房款或供樓」的建議》。
結(jié)合多年的調(diào)研情況和分析，曹志偉建議應(yīng)將現(xiàn)有的商品房預(yù)售制度調(diào)整優(yōu)化為「先售後建，現(xiàn)樓交付後再付齊房款或供樓」的模式。
具體而言，開發(fā)企業(yè)獲取土地並取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》後，即可外公開銷售，購房者認(rèn)購時只需交10%的的定金，放入住建主管部門監(jiān)管的開發(fā)企業(yè)銀行賬戶，開發(fā)企業(yè)在完成交樓之前不可動用。
開發(fā)企業(yè)可憑項目的《不動產(chǎn)權(quán)證》和房屋銷售合同的應(yīng)收賬款向銀行申請貸款，後向住建主管部門申辦《施工許可證》啟動建設(shè)。曹志偉認(rèn)為，這樣的好處是，房屋的建設(shè)進(jìn)度和產(chǎn)值及質(zhì)量由放貸銀行委託的監(jiān)理公司進(jìn)行審核確認(rèn)，銀行再根據(jù)建設(shè)進(jìn)度把建設(shè)費用直接支付給承建的施工企業(yè)和參建單位，避免房企挪用開發(fā)貸款。
開發(fā)企業(yè)完成項目建設(shè)驗收和竣工備案之後，向購房者辦理交房手續(xù)。購房者收現(xiàn)樓後一周內(nèi)，向開發(fā)企業(yè)支付餘下90%的購房款或者交齊首付後在銀行辦理按揭貸款供樓，銀行在收回原來發(fā)放貸款墊付的項目所有費用後，餘款全額撥給開發(fā)企業(yè)。
房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)，不僅影響著經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展，還影響著社會民生。曹志偉希望上述建議能促進(jìn)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有利於百姓安居樂業(yè)和經(jīng)濟平穩(wěn)復(fù)蘇。
優(yōu)化商品房預(yù)售許可證審批流程
商品房預(yù)售許可證的辦理是商品房銷售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，廣東省在辦理商品房預(yù)售許可證增設(shè)了「預(yù)售商品房項目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項權(quán)」的條件，這不僅降低了辦證效率，還增大了建設(shè)單位的資金壓力。為此，曹志偉在廣泛調(diào)研各核心城市的預(yù)售許可證辦理流程，提出了優(yōu)化建議。
據(jù)悉，當(dāng)前廣東省幾個主要城市辦理預(yù)售許可證的審批流程，發(fā)現(xiàn)：廣州、深圳、佛山、東莞、汕頭等城市要辦理預(yù)售許可證都需要9個環(huán)節(jié)，要花費少則15個工作日、多則27個工作日，遠(yuǎn)較國內(nèi)其他城市辦理審批流程複雜。如重慶市只需1個環(huán)節(jié)、2個工作日；上海市需4個環(huán)節(jié)、6個工作日；北京市需1個環(huán)節(jié)、10個工作日。他認(rèn)為，廣東省辦理預(yù)售許可證環(huán)節(jié)多、時間長的根本原因是現(xiàn)行的《廣東省商品房預(yù)售管理條例》中增設(shè)了「預(yù)售商品房項目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項權(quán)」的辦理條件。
為此，他建議廣東省應(yīng)取消辦理預(yù)售許可證中自行增設(shè)的「預(yù)售商品房項目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項權(quán)」的要求。不僅提高辦證效率，減少投資建設(shè)單位的資金壓力和銷售風(fēng)險，推動房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。
此外，在《關(guān)於改革房屋面積測量計算規(guī)定，提高居住舒適度，降低購房者經(jīng)濟負(fù)擔(dān)的建議》中，曹志偉建議廣東省應(yīng)全面推開統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，並且按套內(nèi)面積計收地價和房價，建築物配套設(shè)施不再計容也不納入攤分，取消各類社區(qū)公建配套佔用計容面積指標(biāo)的規(guī)定， 外牆裝飾面層也不納入計容和攤分面積。
「住有所居」是保障和改善民生的重要內(nèi)容，廣東是改革的先行地。因此希望通過上述建議，減少影響居住空間舒適度的限制性因素，逐步實現(xiàn)從「住有所居」到「住有宜居」的轉(zhuǎn)變，通過造「好房子」探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式。（記者 黃裕勇）
曹志偉提案得廣東省政協(xié)2023年度優(yōu)秀提案
頂圖：廣東省政協(xié)常委曹志偉
電話：（香港）852-2564 0768
（深圳）86-755-83518792 83517835 83518291
地址：香港九龍觀塘道332號香港商報大廈
