近來港資大鱷頻頻現(xiàn)身內(nèi)地地產(chǎn)市場。早前，領(lǐng)展(00823.HK)公布，擬以9.47億元人民幣收購位於浙江省嘉興市和江蘇省常熟市的3個現(xiàn)代化倉庫。和記黃埔時隔十年後，5月初現(xiàn)身廣州，再次參與內(nèi)地的土拍市場。實際上，自去年下半年以來，內(nèi)地土拍市場大降溫，競爭壓力變小，已有多家港資地產(chǎn)企業(yè)紛紛出手，在重慶、上海、成都、廣州等城市拿地，並持續(xù)加倉長三角和粵港澳大灣區(qū)的土儲。專家表示，現(xiàn)在對於手握重金的港資企業(yè)來說，確是在內(nèi)地拿地、炒底好時機。
手握重金覓「撿漏」機會
從2021年下半年開始，規(guī)模民企在流動性壓力下放緩甚至?xí)和Ｍ恋赝顿Y，土地市場流拍率陡增，國央企和地方城投企業(yè)開始入場托市，在這種情況下，低負(fù)債率、低融資成本的港資企業(yè)，競爭壓力變小，等來了難得的入市機會。比如在2021年上海第三次集中供地的松江地塊競拍中，僅3家房企參與，最後香港興業(yè)國際以8.6%的低溢價率競得該地塊，樓面價2.55萬元/㎡，這是自2014年以來香港興業(yè)國際再度在上海獲取住宅地塊。
無獨有偶，5月5日落幕的廣州2022年首輪集中供地，和記黃埔參與了白雲(yún)區(qū)空港大道一幅熱門地塊的一次競價，廣州公共資源交易中心出價記錄顯示，和記黃埔給出了23.6億元報價後，就沒有繼續(xù)競拍了，該塊地最終被中海以27.2億封頂總價拿下。業(yè)內(nèi)人士表示，這是和記黃埔時隔近十年之後，再次參與內(nèi)地公開市場土地拍賣。廣州克而瑞首席分析師肖文曉表示，「一個缺席了好久的企業(yè)，突然出現(xiàn)了，應(yīng)該是其看到了機會。」
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受本報記者專訪時表示，過往民企拿地比較兇，大多採用高周轉(zhuǎn)模式，地價比較高。但現(xiàn)在民企拿地降溫，過去相對保守、負(fù)債低的港企，在拿地方面資金優(yōu)勢明顯。匯生國際融資總裁黃立沖表示，幾家老牌港資地產(chǎn)公司財務(wù)非常穩(wěn)健。如新世界發(fā)展2021年收入為682億港元，手持現(xiàn)金629億港元，現(xiàn)金與年度銷售比101%；恒基銷售收入為235億港元，手持現(xiàn)金123億港元，現(xiàn)金與年度銷售比為52%。與其它港資房企相似，長和系凈負(fù)債率較低。瑞銀今年3月報告指出，長實凈負(fù)債率從去年6月的13.3%降至0.3%。相比於內(nèi)房普遍較高負(fù)債率，港資尚有充足加槓桿空間。
手握重金讓港資有了逢低吸納的主動權(quán)，另一方面，內(nèi)地拿地政策、市場環(huán)境也在發(fā)生改變，拿地溢價率和限制正在變少。特別是隨著一些民營房企在財政上遇到問題，土地投資難以為繼，地方土地市場也陷入低迷，部分地方政府為了更順利地出讓土地，有意下調(diào)部分土地的起拍價，或者提高銷售限價，讓房企有更大的利潤空間。比如和記黃埔參與的廣州今年第一次集中供地，海珠和黃埔地塊過往「要求不低於50%的房源向無房者出售」的規(guī)則被取消，就被視為拿地門檻進(jìn)一步降低的信號。嚴(yán)躍進(jìn)表示，在既有的降低競拍保證金繳納比例、延遲剩餘出讓金繳納時間等作法基礎(chǔ)上，內(nèi)地多個城市放鬆限購限售，這些均有利於刺激房企加快拿地步伐，對於港企開拓內(nèi)地市場也是一大利好。
更低的價格，更充足的利潤，更優(yōu)質(zhì)的地塊，從時機上來講，港資房企確實迎來了比較好的拿地時間點。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對於港企來說，現(xiàn)在是抄底內(nèi)地地產(chǎn)的機會。因為，現(xiàn)在的土地市場已經(jīng)非常降溫。他指出，即便是再晚兩個月，仍是抄底的機會，因為從現(xiàn)在的情形來看，土地市場短期內(nèi)價格是肯定起不來的，對於有資金實力的企業(yè)，現(xiàn)在拿地是一個非常好的時機。
恒隆地產(chǎn)高管在3月份舉辦2021年業(yè)績會上表示，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)中有很多在財政上比較困難，在這個環(huán)境下，反而可能成為我們買地最好的機會。恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗表示，「市場不好才有機會讓你買，如果一個城市平時賣很多地，現(xiàn)在買住宅地的企業(yè)少了，政府收入受到影響，會不會讓我們有機會用一個比較好的價錢買土地？這個可能性是存在的，所以我們一直在看不同的城市、不同的地塊?！?/p>
嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，此番港企到內(nèi)地拿地，並非只為純粹抄底，比如和記黃埔在廣州市場舉牌競價，更多的是看中廣州市場成長性比較高，這點與長和系投資越南的邏輯比較相似，看重的是成長性。
專注一二線城市補倉
在2008年和2011年的市場低迷期，港資房企趁機在全國各地「撿漏」，低價獲取了大量的土地儲備。但是始於去年的這波地產(chǎn)市場降溫，億翰智庫研究員卻並未看到港企四處出擊，大幅加倉內(nèi)地市場的身影，而更多是在他們深耕的內(nèi)地城市中，尋找高性價比的機會。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，從近來多家港資到內(nèi)地拿地的情況，可以觀察到，他們跟高周轉(zhuǎn)拿地的手法不太一樣，他們聚焦於核心城市的核心地段，基本上專注於熱點的一二線城市地產(chǎn)。
從近一年成交情況來看，此波到內(nèi)地拿地的香港房企，多是對內(nèi)地市場一直保持關(guān)注度的港企。自2021年以來，新世界就持續(xù)在大灣區(qū)舊改發(fā)力，至去年上半年，其在大灣區(qū)土儲約佔到其在內(nèi)地土儲一半。下半年新世界繼續(xù)加碼，去年9月新世界中國地產(chǎn)宣布投資70億拿下廣州市增城區(qū)荔城街夏街村舊村全面改造項目，12月又於深圳和廣州獲取3宗城市更新項目。
和新世界幾乎同步的是，2021年12月，瑞安房地產(chǎn)與武漢城建集團(tuán)成立的合資公司以總價170.31億元拿下了武漢3宗地。今年1月，嘉里建設(shè)以133.29億元拿下上海黃浦區(qū)4宗地。
與這些上規(guī)模、具競爭力的港企巨頭一樣，香港中小房企受益於此波內(nèi)地土地市場的機會增多，從中分到一杯羹。在市場行情較好時，一二線城市地價高企，中小香港房企難以與內(nèi)地大型房企競爭，無法獲取合適的地塊，但自去年內(nèi)地土拍市場降溫以來，多年的追蹤終於結(jié)出碩果。如香港置地聯(lián)合華潤置地2021年拿下重慶市江北區(qū)的兩宗核心地塊。香港興業(yè)國際在2021年找到了「撿漏」的機會，終於在滬拿到了心儀的地塊。
財經(jīng)分析人士葉檀稱，過去10年，內(nèi)地房企依靠高周轉(zhuǎn)策略將香港房企逼到角落，它們只能做高端住宅與核心區(qū)樓盤。仔細(xì)梳理港資最近兩年的拿地思路，會發(fā)現(xiàn)隨著市場環(huán)境的改善，它們參與的城市更新、舊改項目逐漸增多，這會成為繼商場、寫字樓之後，香港開發(fā)商最大的發(fā)力點。而近來領(lǐng)展的出手，將港資過往只專註在內(nèi)地一二線城市做高端商業(yè)或住宅項目的模式進(jìn)一步拓展。
領(lǐng)展行政總裁王國龍近來表示，近期在長三角收購優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)組合，有助領(lǐng)展在內(nèi)地主要物流樞紐拓展版圖。鑒於位處黃金地段的世界級現(xiàn)代化倉庫供應(yīng)有限，相信該組合將能受惠於電子商貿(mào)的蓬勃發(fā)展及現(xiàn)代化物流服務(wù)的殷切需求，未來具增長潛力。連同去年10月在大灣區(qū)收購的兩項物流資產(chǎn)，有信心能抓緊這個新興產(chǎn)業(yè)的強勁增長勢頭。
政策托底 環(huán)境轉(zhuǎn)鬆
港企睇好長線市場
業(yè)內(nèi)人士稱，港資地產(chǎn)商在此刻增持地塊的原因有多種：一是目前土地市場競爭不如過去激烈，地價符合香港公司的心理預(yù)期，其次，港資公司融資環(huán)境更理想，財務(wù)槓桿普遍低於內(nèi)地的地產(chǎn)商，但更重要是他們對內(nèi)地的市場長期看好。
今年3月，在長江實業(yè)集團(tuán)2021年度業(yè)績會上，長實集團(tuán)主席李澤鉅表示，地產(chǎn)是集團(tuán)核心業(yè)務(wù)，一定會繼續(xù)發(fā)展。香港及內(nèi)地為集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)重點市場，將繼續(xù)物色合適物業(yè)發(fā)展機會，對兩地前景充滿信心。
葉檀表示，內(nèi)地房地產(chǎn)過去三十年上升周期中，港資開發(fā)商一向是防守為主，內(nèi)地開發(fā)商選擇主動出擊。它們兩個身上的標(biāo)籤分別是囤地和高周轉(zhuǎn)。長和系是囤地的代表企業(yè)之一，高周轉(zhuǎn)帶來的一系列問題，在長和系身上幾乎都沒有出現(xiàn)。這也和李嘉誠本人的投資理念相符合，他更偏愛長周期、現(xiàn)金流穩(wěn)定的商業(yè)資產(chǎn)。
相較於內(nèi)地房產(chǎn)商偏重短期激進(jìn)投資，港資房企更注重穩(wěn)健長線，因此渡過了一波又一波危機。瑞銀3月報告顯示，長和系出售多項資產(chǎn)後，凈負(fù)債率從2021年6月的13.3%下降到0.3%。葉檀表示，這個凈負(fù)債率不僅在房地產(chǎn)行業(yè)十分罕見，在其他行業(yè)也是獨一無二的，因此就更有底氣布局未來，抄底膽量更大。而且此輪港資地產(chǎn)抄底，也是看中了政策托底和日漸寬鬆的環(huán)境。
加上港資房企擅長中高端項目，而內(nèi)地大城市進(jìn)入更高門檻的城市更新、商業(yè)廣場經(jīng)營和住宅精細(xì)化管理的時候，比較對港資房企的味口，因此葉檀預(yù)言內(nèi)地龍頭和港資巨頭的新一輪戰(zhàn)爭，才剛剛開始。（記者 童越）
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